با توجه به ناکامی ثبت در تامین امنیت مالکیت در اثر اعتباربخشی و رواج معاملات عادی، معاملات مذکور زمینه ساز بروز جرائمی از قبیل کلاهبرداری، فروش مال غیر، معاملات معارض، زمین خواری، پولشویی و اختلافات ملکی متعدد و عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاستگذاری دولت گردیده است. معاملات مربوط به اموال غیرمنقول با توجه به اهمیت و جایگاه آن در دعاوی دادگستری و همچنین تحکیم مالکیت دولت و اشخاص بر املاك و اراضی باید به طور رسمی ثبت شوند. در راستای سیاست های کلی نظام مبنی بر لزوم ترویج و توسعه سند رسمی و برای ساماندهی بازار مسکن و ایجاد امنیت حقوقی و جلوگیری از اختلافات در معاملات اموال غیرمنقول، رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشا بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این ‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نشان می‌دهد تهیه کنندگان، مشکلات حقوقی و ثبت ایران را صرفاً ناشی از رواج معاملات عادی اموال غیرمنقول دانسته و برای رفع آن کوشیده‌اند و پیامد مثبت ثبت ملک را برقراری امنیت حقوقی برای مالک و جامعه دانسته اند. این قانون مرتبط به امور ثبت و دعاوی اموال غیرمنقول (املاک و مستغلات) می‌باشد، بنابراین برای حقوقدانان، سردفتران، وکلا و قضات اهمیت خواهد داشت.
اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است. از اینرو تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود از نظر قانونی معتبر نیست و در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع و استناد نخواهد بود.
بموجب این قانون، به دنبال ثبت ابتدایی مالکیت یک ملک، ثبت همه معاملات آتی آن قطعه باید قهری و اجباری باشد تا حقوق ثبت بتواند به اهداف مورد نظرش دست یابد والا ثبت ملک نمی‌تواند وضعیت صحیح مالکیت را منعکس کند. لیکن نکته حائز اهمیت در این خصوص آن است زمانی که از ویژگی اجباری بودن ثبت صحبت می‌کنیم، باید توجه داشت صرف آنکه قانون گذار ثبت برخی اعمال را اجباری اعلام کند، کفایت نمی‌کند. بدان معنا که هر کس در هر زمان بتواند با مراجعه به دفتر املاک از وضعیت ملک ثبت شد از حیث معاملات و واگذاری منافع بیش از دو سال و یا توقیف آن اطلاع حاصل کند تا در موقع معامله از چگونگی ملک آگاه باشد. امروزه اطلاع از امور فوق به وسیله استعلام‌هایی حاصل می شود که از سوی سردفتر اسناد رسمی هنگلم تنظیم سند معامله صورت می گیرد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به ثبت رسمی املاک و مستغلات پرداخته و هدف آن ایجاد یک سیستم منظم برای ثبت و ضبط اطلاعات مربوط به املاک است. ثبت املاک به عنوان یک سند رسمی، اعتبار قانونی به معاملات می‌دهد و از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند. این قانون همچنین به شفافیت در مالکیت املاک کمک می‌کند و امکان پیگیری حقوق مالکانه را فراهم می‌آورد. این قانون به صراحت بیان می‌کند که معاملات اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود.
به موجب این قانون، دعاوی راجع به اعمال حقوقی اموال غیرمنقول که درسامانه ثبت نشده باشد، جز دعاوی استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری و یا دعوای حقوقی یا تقاضا در مورد آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن، در بخشی که مفید موارد مذکور است، از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. در این قانون پیش بینی شده است شخصی که مستند به سند رسمی، مالک است با اجرای این قانون هیچ گونه مشکلی ندارد و صرفا باید از این به بعد معاملات خود را به صورت رسمی انجام دهد.

معصومه نصرت آبادی